Investir dans l’immobilier locatif pour réduire ses impôts

Diverses lois ont été mises en place pour permettre aux contribuables de défiscaliser. On distingue entre autres : les loi Scellier, Scellier DOM-TOM, LMNP Bouvard, LMNP, LMP, Girardin, Malraux, Monuments Historiques, ZRR Demessine.

Programmes immobiliers

Sommaire

Loi Scellier

Succédant aux lois Robien et Borloo (qui ne sont plus en vigueur depuis le 1er janvier 2010), la loi Scellier votée le 22 décembre 2008 afin de relancer l’investissement locatif offre aux particuliers, quelle que soit leur tranche marginale d’imposition, un énorme avantage fiscal sous sa forme la plus simple: une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € du montant de l’investissement.

La Loi Scellier est un signal fort donné par le gouvernement au marché de l’immobilier locatif sous la forme très efficace d’une réduction d’impôt allant de 22% à 21% pour un investissement plafonné à 300 000 €.

La réduction d’impôt Scellier vous est accordée pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Cette réduction n’est pas valable au titre de l’acquisition d’un logement pour lequel vous avez conclu une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique avant le 1er janvier 2009.

Cependant, si vous avez signé une vente en VEFA ou Vente en Etat Futur d’Achèvement (qui ne correspond ni à une promesse d’achat ni à une promesse synallagmatique) avant le 1er janvier 2009 et que vous n’êtes pas encore passées chez le notaire, vous pouvez opter pour le dispositif Scellier (ou bien sur Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les autres conditions.

Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation:

  • Pour un même bien immobilier, vous ne pouvez pas cumuler la réduction d’impôt Scellier avec l’amortissement Robien et Borloo.
  • Pour le même bien immobilier, vous ne pouvez pas cumuler la loi Scellier avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.

Par contre, vous pouvez profiter de la réduction d’impôt Scellier tout en bénéficiant d’une déduction spécifique fixée à 26% des revenus bruts (des loyers) si vous louez le logement dans une zone de revitalisation rurale (ZRR).

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Loi Scellier DOM-TOM ou Scellier Outre-Mer

Réduction d'impôts Loi Scellier Outre-MerLa réduction d’impôt Scellier mise en place dans l’Hexagone a été adaptée à l’Outre-mer avec la loi Scellier DOM-TOM. En effet, le champ d’application de ce dispositif est plus vaste, les taux sont plus élevés et la durée d’application est plus longue.

La loi Scellier DOM-TOM (loi Jego ou Scellier Outre-mer) vous permet de financer jusqu’à 32% de votre investissement grâce à l’argent que vous économisez sur vos impôts. Vous avez en plus la possibilité de jouir de bien immobilier comme bon vous semble à l’issue de la période de location en le louant de manière saisonnière.

En quoi consiste le dispositif Scellier DOM-TOM ?
Vous achetez un logement neuf situé dans les DOM-TOM (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis-et-Futuna) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et vous vous engagez à louer ce logement pendant 9 ans ou pendant 5 ans pour les logements situés en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis-et-Futuna.

Vous pouvez alors bénéficier de :

  • 36% de réduction d’impôts si vous achetez ce logement entre 2009 et le 31 décembre 2011.
  • 24% de réduction pour un achat réalisé entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013.
  • 31% de réduction pour un achat réalisé entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, à la condition  que le logement reste en location à l’issue de la période de location intiale pour une durée de 3 ans ou 6 ans.

Scellier Outremer intermédiaire: vous vous engagez à ce que le logement reste en location à l’issue de la période initiale de location durant 3 ans ou 6 ans. En respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire. En outre, vous pourrez bénéficier d’une réduction supplémentaire d’impôt de 4% pour 3 ans ou 6 ans soit une réduction globale pouvant atteindre dans ce cas 32% du coût de votre investissement immobilier.

La réduction d’impôts Scellier DOM-TOM est calculée sur la base d’un montant dont le plafond maximum est fixé à 300 000 €. Cette réduction peut donc atteindre jusqu’à
72 000 € pour la période initiale de location ou 96 000 € si le bien est mis en location pour 6 ans supplémentaire au maximum.

  • Plafonds de ressources à respecter pour 2015
Composition du foyer du locataire
Plafonds annuels de ressources
Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Saint-Martin, Saint-Barthélémy et Mayotte
Polynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis et Futuna et Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule*
27 193 €
23 831 €
Couple marié
36 315 €
44 073 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
43 671 €
46 621 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge
52 716 €
49 171 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge
62 017 €
52 576 €
Personne seule ou couple marié ayant quatres personnes à charge
69 893 €
55 984 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
+ 7 798 €
+ 3 576 €

* à noter que ce plafond est multiplié par le nombre de personnes co-titulaires du bail lorsqu’elles appartiennent à des foyers fiscaux distincts.

A qui s’adresse la loi Scellier DOM-TOM ?
La loi Scellier Outermer est faites pour vous si vous résidez en métropole ou dans les DOM-TOM et que vous souhaitez bénéficiez d’une réduction d’impôt plus avantageuse que le Scellier classique en métropole.

Autres avantages du Scellier DOM-TOM :

  • Pas de plafonnement par un prix d’acquisition au mètre carré
  • Vous pouvez déduire le déficit foncier créé de votre revenu global pendant la période de réduction d’impôt
  • Le Scellier Outremer intermédiaire vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus.
  • L’excédent de réduction d’impôt est reportable d’une année sur l’autre pendant 6 ans.

Bon à savoir

En tant qu’investisseur, vous avez maintenant le choix entre le dispositif Girardin et le dispositif Scellier Outremer.

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Loi LMNP Bouvard

Réduction d'impôts BouvardLa nouvelle loi Bouvard Censi c’est le moyen de transformer vos impôts en patrimoine immobilier. En vigueur, depuis avril 2009, la Loi Bouvard est un nouveau dispositif fiscal mis en place par loi de finances rectificative pour 2009.

Encore plus avantageuse que la loi Scellier, la loi Bouvard est un simple copier-coller de la loi Scellier adapté au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

En effet, si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier meublé neuf destiné à la location dans la limite de 300 000 €, la loi Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 25% du montant investi soit 33 000 € répartis sur 9 ans (ce qui équivaut à 3 666 € de réduction annuelle). Le taux de réduction passe à 11% pour les achats réalisés à partir de 2011.

Le dispositif Bouvard vous permet également de récupérer la TVA sur votre investissement soit une économie supplémentaire de 20%.

Obligations à respecter

En tant qu’investisseur, vous vous engagez  à mettre en location le logement meublé pendant une période de 9 ans pour profiter de l’avantage fiscal offert par loi Bouvard.

Par ailleurs, votre loyer est garanti par bail par un gestionnaire professionnel à qui vous confierez la gestion de l’appartement meublé.

Type d’investissement concerné
Les investissements s concernés par la loi Bouvard sont les résidences meublés  suivantes :

  • Résidence étudiante
  • Résidence de tourismes classées
  • Résidences de santé publique
  • Résidences pour personnes âgées ou handicapées  de type EHPAD (Etablissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes).

Toutes ces résidences doivent offrir les services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge et ménage.

Pourquoi une loi si favorable aux investisseurs ?
Le gouvernement a souhaité relancer la construction avec des lois de défiscalisation, la loi Scellier pour l’investissement dans un logement neuf et la loi Bouvard pour un investissement dans le Loueur meublé qui proposent des incitations fiscales sans précédent.

Bon à savoir

Avec l’amendement Bouvard Censi, appelé plus communément loi Bouvard, vous bénéficiez des avantages du Loueur Meublé et de la loi Scellier réunis.

Ne perdez plus votre temps et votre argent : avec le site programmes-immobiliers.fr, vous trouverez un programme qui correspond à vos attentes. Cette démarche vous permettra de savoir si vous êtes éligible à la loi Bouvard, puis d’évaluer le montant d’impôts économisés et la rentabilité de votre placement bouvard.

Statut LMNP

Statut LMNPLa location meublée non  professionnelle n’est pas un dispositif de défiscalisation en tant que tel car ce statut ne donne pas lieu à des réductions d’impôts particulières. Cependant la nature même de l’activité de loueur en meublé comporte des avantages fiscaux intéressants.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut réaliser un investissement dans l’immobilier locatif dont le principal intérêt consiste à générer des revenus sécurisés non imposables tirés de la location.

COMMENT FONCTIONNE LE STATUT LMNP ?

Vous achetez un bien immobilier neuf meublé que vous mettez en location, vous êtes imposable dans la catégorie  des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de ce fait chaque année vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :

  • Les intérêts d’emprunt
  • Les charges de propriété et de copropriété
  • L’amortissement du mobilier
  • L’amortissement de l’immobilier

Vous avez également la possibilité de récupérer la TVA (récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de possession; si la revente intervient avant cette période, réintégration au prorata).

CONDITIONS A RESPECTER POUR BENEFICIER DU STATUT LMNP
Vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel si :

  • vous mettez en location un ou plusieurs biens meublés
  • le montant des recettes locatives brutes annuelles issu de votre activité de loueur en meublé est inférieur à 23 000 €.
  • cette  activité ne représente pas plus de 50% de vos revenus
  • vous n’êtes pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

TYPE DE LOGEMENTS CONCERNES PAR LE STATUT LMNP

La Location en Meublé Non Professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers donnés en location meublée, parmi lesquels:

  • chambre d’hôte et autre gîte rural;
  • partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple);
  • location saisonnière de villa ou appartement
  • logements situés dans une résidence avec services (tourisme avec ou sans piscine, affaire, étudiants, médicalisée, …), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.

La résidence avec services représente un choix judicieux et sécurisant si vous souhaitez faire un investissement en location meublée. En effet, les résidences avec services sont classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants et les résidences médicalisées (EHPAD). Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d’avantages fiscaux importants : remboursement de la TVA inhérente à l’acquisition du bien. Mais n’oubliez pas que les résidences avec services doivent obligatoirement proposer trois services : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

Bon à savoir

Le  régime fiscal spécifique au LMNP est plus souple que la location nue car il vous permet de déduire bon nombre de charges de vos revenus locatifs. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est donc un excellent moyen de vous constituer progressivement un patrimoine en vue d’une retraite confortable.

Depuis 2009, une nouvelle mesure : l’amendement Bouvard-Censi offre aux acquéreurs de logement au statut LMNP  tous les avantages de la loi Scellier 2009. En effet, ce dispositif permet donc de réduire vos impôts sur le revenu à hauteur de 25 % du prix de votre investissement  (réduction calculée sur la base d’un montant plafonné à 300 000€)
La réduction d’impôt Bouvard
est très avantageuse pour les investisseurs qui font l’acquisition d’un appartement dans une Résidence avec Services.

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Statut LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est reconnu aux personnes louant des logements meublés  neufs et inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le statut LMP, idéal pour bénéficier de revenus complémentaires défiscalisés, est particulièrement avantageux pour les investisseurs très fortement imposés se situant dans les 2 dernières tranches d’imposition et disposant d’une assise financière confortable car le ticket d’entrée de ce statut est élevé.

Conditions à respecter pour bénéficier du statut LMP

Vous êtes considéré comme Loueur en Meublé Professionnel si :

  • Vous mettez en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés
  • Le montant des recettes locatives brutes annuelles issu de votre activité de Loueur en Meublé est supérieur à  23 000 € et cette  activité représente plus de 50% de votre  revenu global.
  • Vous ou un membre de votre foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.

Comment fonctionne le statut LMP ?

Vous faites l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers neufs meublés que vous mettez en location, vous êtes imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de ce fait chaque année vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :

  • Les frais d’étude, de recherche et d’ingénierie (liés au montage de l’opération)
  • Les intérêts d’emprunt et primes d’assurance (liés à l’acquisition du bien donné en location)
  • Les charges de propriété et de copropriété (taxe foncière…)
  • L’amortissement du mobilier et de l’immobilier

Vous avez également la possibilité de récupérer la TVA (récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de possession; si revente avant, réintégration au prorata).

L’attrait du statut LMP provient également de la possibilité d’imputer les déficits d’exploitation sur votre revenu imposable, sans limitation (à condition d’opter pour le régime réel ou réel simplifié).
En temps que professionnel en location meublé, vous êtes autorisé à amortir votre bien (inscrit à l’actif immobilisé) de façon linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien (différent de la durée de location du bien).

Votre statut de loueur en meublé professionnel bous permet également de bénéficier d’un cadre très privilégié en matière de plus value. Si vous est loueur en meublé professionnel depuis plus de 5 ans (y compris dans le cadre d’une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu), vous êtes totalement exonéré de plus-value sur la revente, … et cela même si le bien concerné a été acquis il y a moins de 5 ans. Cependant, il y a une condition à respecter: que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation n’excèdent pas 250 000 €.

Les biens donnés en location meublée professionnelle sortent de l’assiette taxable(car considérés comme des biens professionnels) à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) si, en plus de l’inscription au RCS, les deux conditions alternatives d’éligibilité au statut de LMP sont cette fois-ci remplies cumulativement : plus de 23 000 € de recettes annuelle ET plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers, mobilier et revenus taxable à un taux proportionnel).

Comme pour le statut LMNP, la location en meublé professionnelle (LMP) s’applique àdifférents types de biens immobiliers donnés en location meublée, parmi lesquels:

  • chambre d’hôte et autre gîte rural;
  • partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple);
  • location saisonnière de villa ou appartement
  • logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, …), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.

Bon à savoir

Depuis 2009, le régime fiscal spécifique au LMP a fait l’objet de nombreuses restrictions notamment sur la façon  d’apprécier l’aspect réellement professionnel de l’activité. En conséquence, le nombre de loueurs professionnels devrait diminuer au cours des prochaines années.

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Loi Girardin

La loi GirardinLa loi Girardin vous offre l’opportunité d’investir sous le soleil des DOM-TOM tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt plus qu’avantageuse. Financez jusqu’à 45% de votre bien immobilier grâce à l’argent de vos impôts avec la possibilité de jouir de votre investissement à votre guise à l’issue de la période de location. Le dispositif Girardin, c’est le rêve des îles allié au bien-être de votre fiscalité.

En quoi consiste le dispositif Girardin ?
Vous achetez un bien immobilier dans les DOM-TOM (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis-et-Futuna et les terres Australes et Antarctiques françaises) et vous vous engagez à louer ce logement nu pendant 5 ans ou 6 ans à destination de résidence principale du locataire. En contrepartie, vous pouvez déduire de votre impôt jusqu’à 45% de votre investissement sur une période de  5 ans .

La base de la réduction d’impôt est plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable fixé à 2 309 € HT pour 2015.

Les logements équipés de panneaux ou capteurs solaires peuvent permettre de bénéficier d’une majoration de la réduction d’impôt de 4% sur 5 ans.
Les logements situés en zone urbaine sensible (ZUS) bénéficient d’une majoration de 8%.

Les logements équipés de dispositifs de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable bénéficient d’une majoration de 3 à 4%.

Location dans le secteur libre :
La durée de location est de 5 ans dans le secteur libre.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22% si vous réalisez un investissement jusqu’au 31 décembre 2011. Ce taux est ramené à 30% pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012.

Location dans le secteur intermédiaire :
La durée de location est de 6 ans dans le secteur intermédiaire.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 34% si vous faites un investissement jusqu’au 31 décembre 2011. Ce taux est ramené à 31% pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012.
Dans le cas où vous louez votre bien dans le secteur intermédiaire, vous devrez respecter les conditions de ressources du ou des locataires ainsi qu’un plafonnement des loyers.

  • Plafonds de loyer à respecter pour 2015:
    • 161 €/ m² de surface habitable pour les départements : Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Barthélemy.
    • 201 €/ m² de surface habitable pour les départements : Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis-et-Futuna et les terres Australes et Antarctiques françaises.
    • Plafonds de ressources à respecter pour 2015:
Composition du foyer du locataire
Plafonds annuels de ressources
Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Saint-Martin, Saint-Barthélémy et Mayotte
Polynésie française : Nouvelle Calédonie ; îles Wallis et Futuna ; Terres australes et Antarctiques françaises et Saint- Pierre-et-Miquelon
Personne seule*
30 433 €
29 329 €
Couple marié
56 287 €
54 243 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge
59 542 €
57 380 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge
62 798 €
60 519 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge
67 149 €
64 709 €
Personne seule ou couple marié ayant quatres personnes à charge
71 500 €
68 901 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
+ 4 568 €
+ 4 401 €

* à noter que ce plafond est multiplié par le nombre de personnes co-titulaires du bail lorsqu’elles appartiennent à des foyers fiscaux distincts.

A qui s’adresse l’investissement Girardin ?
L’investissement Girardin vous conviendra si vous payez plus de 8 000 € d’impôt par an et que vous désirez investir en outre-mer avec un engagement de courte durée car il vous sera possible de revendre votre bien au bout de 5 ans ou 6 ans, c’est-à-dire après avoir bénéficié de la réduction d’impôt.

Loi malraux

La loi Malraux présente un cadre très avantageux si vous souhaitez réaliser une opération de défiscalisation immobilière de caractère, dans des zones spécifiques (en général sur des immeubles de caractère situés en centre-ville). L’investissement Malraux va vous permettre de réduire grandement le montant de votre imposition par une déduction illimitée sur vos revenus.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Vous devenez propriétaire en faisant l’acquisition d’un bien immobilier se situant soit en secteur sauvegardé soit en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).
Vous effectuez des travaux d’amélioration, de rénovation, de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, de transformation du logement, de réaffectation à l’habitation dudit logement.

Pour toutes les opérations commencées avant le 1er janvier 2009, l’ensemble des coûts de ces travaux est directement déductible de votre revenu global sans limite ni plafond. En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien immobilier nu  (c’est-à-dire non meublé) pendant une période de 6 ans (résidence principale du locataire) à compter de la date de livraison.

Depuis le 1er janvier 2009, la loi Malraux a changé et offre désormais une réduction d’impôt et non plus une déduction d’impôt.

Vous pourrez déduire directement de votre impôt un pourcentage des travaux effectués dans la limite de 100 000 € par an.

  • Si votre bien immobilier est éligible à la loi Malraux et qu’il se situe en ZPPAUP, la réduction sera de 30% du montant des dépenses.
  • Si votre bien éligible à la loi Malraux se situe en secteur sauvegardée, la réduction sera de 40% des dépenses.

Vous êtes donc susceptibles  de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 30 000€ à 40 000€ selon la zone géographique où se situe le logement (ZPPAUP ou secteur sauvegardée). En contrepartie, vous prenez l’engagement de louer le logement pendant 9 ans à suage de résidence principale du locataire(le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal ni un membre de votre famille ascendant ou descendant).

A qui s’adresse l’investissement Malraux ?
Du fait de la déductibilité des dépenses de restauration sans limite, la loi Malraux vous concerne principalement si vous êtes fortement imposés (tranche marginale d’imposition supérieure : au moins 30%) que vous que vous disposez de revenus fonciers importants (afin que les intérêts d’emprunt qui ne sont pas déductible du revenu global soient imputés sur les revenus fonciers pour optimiser la défiscalisation).

Bon à savoir

Pour conclure, si vous avez un goût singulier pour la « belle pierre » et les demeures de standing et que vous êtes particulièrement sensible au cachet du bien à restaurer, la loi Malraux est, sans conteste, faite pour vous.
D’autre part, un investissement Malraux vous donne l’occasion de réaliser une véritable opération financière: achat d’un support assorti de fortes économies d’impôt, location puis revente avec plus-value. En termes d’objectifs, vous vous constituez un patrimoine de qualité, en partie financé par d’importantes économies d’impôt, qui sera à terme conservé dans le patrimoine ou bien vendu (tout en bénéficiant alors d’une exonération de plus value).

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Dispositif Monuments Historiques

L’investissement en Monuments Historiques va vous permettre de réaliser des économies d’impôts très importantes et de vous constituer un patrimoine immobilier de grande qualité une déduction illimitée sur vos revenus. Le dispositif Monuments Historiques, c’est le haut standing au service de votre patrimoine et de vos projets.
Parmi les avantages fiscaux les plus intéressants figurent : un allègement total ou partiel des droits de succession et la possibilité d’imputer tout ou partie des charges sur le revenu global y compris les intérêts d’emprunts.

Dispositif monuments historiques

Comment fonctionne le dispositif Monuments Historiques ?

Vous devenez propriétaire en faisant l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant de lourds travaux visant à la restauration complète du bien immobilier et répondant à une demande locative existante.

Le bien immobilier concerné par l’investissement Monument Historiques
est soit :

  • classé Monuments Historiques
  • inscrit à l’ISMH (Inventaire supplémentaire des Monuments Historiques) ;
  • faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère artistique ou historique et ayant fait l’objet d’un agrément par les services fiscaux
  • ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Vous effectuez dans ce logement tous les travaux nécessaires. Plus les travaux représentent une part importante de l’enveloppe globale, meilleure sera la rentabilité de l’opération (puisque les travaux sont déductibles sans limite).

Dans le cadre du dispositif Monuments Historiques, deux cas de figure se présentent :

  • vous choisissez de mettre ce bien en location. Ce qui vous donne la possibilité de déduire de vos revenus fonciers, sans limitation de déficit (en droit commun, limitation à un déficit de 10 700 €), le montant de tous les travaux et des intérêts d’emprunt, quel que soit le montant du loyer. Il est important que le bien corresponde à une demande locative existante et réelle.
  • vous décidez d’occuper le logement : les travaux sont alors déductibles à hauteur de 50%. Ainsi, du fait du dispositif Monuments Historiques, vous n’avez aucun engagement de location.

Il faut noter que depuis le 1er janvier 2009, l’avantage fiscal du dispositif Monuments Historiques est soumis au respect de 3 nouvelles conditions de durée et modalités de détention, ainsi qu’à l’interdiction de mise en copropriété de l’immeuble.

  1. En tant que propriétaire d’un bien monument historique, vous vous engagez à conserver l’immeuble pendant une période minimale de 15 ans à compter de la date d’acquisition même si cette date est antérieure au 1er janvier 2009.
  2. L’immeuble ne peut pas être détenu indirectement (c’est-à-dire par l’intermédiaire d’une SCI) sauf s’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, et ayant obtenu un agrément du ministère du Budget
  3. Interdiction de mettre l’immeuble en copropriété sauf si cette mise en copropriété fait l’objet d’un agrément.

A qui s’adresse dispositif Monuments Historiques?

Le dispositif Monuments Historiques s’adresse à vous, si vous êtes fortement imposés(tranche marginale d’imposition supérieure). Le dispositif Monuments Historiques vous concerne également si vous disposez de revenus fonciers conséquents.
Dans ce cas, le type de financement que vous choisissez est particulièrement important car cela peut vous permettre un effet de levier fiscal très important à moindre effort.

Loi ZRR Demessine

La loi ZRR Demessine apporte un cadre favorable pour investir dans une résidence de tourisme classée en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 25% à 36% du montant de votre investissement  étalée sur 6 ans. Cette carotte fiscale est assortie d’une location de 9 ans, garantie et la possibilité de profiter du bien à certaines périodes de l’année. Découvrez si la loi Demessine vous convient.

Comment fonctionne la loi ZRR Demessine ?

Fonctionnement Loi ZRR Demessine

Vous achetez un logement neuf dans une résidence de tourisme classée en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et vous vous engagez à le donner en location NUE à l’exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans minimum (lequel se chargera de la gestion du logement). En contrepartie, vous pouvez déduire de votre impôt 25% de votre investissement sur une durée de 6 ans. Au terme des 9 ans de l’obligation prévu par le dispositif ZRR Demessine, vous pouvez transformer votre investissement ZRR Demessine en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Type de logement concerné par la loi ZRR Demessine :

  • d’une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR)et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu.
  • d’une résidence de tourisme classée dans une zone, autre qu’une zone de revitalisation rurale précitée, inscrite sur la liste pour la France des zones concernées par l’objectif n° 2 prévue à l’article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil du 21 juin 1999 portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l’exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants.
  • d’une résidence de tourisme classée et située dans le périmètre d’intervention d’un établissement public chargé de l’aménagement d’une agglomération nouvelle créée en application de la loi n° 70-610 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la création d’agglomérations nouvelles: Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée-Val-Maubuée, Saint-Quentin-en-Yvelines, Nord-Ouest des Rives de l’Etang de Berre, l’Isle d’Abeau, Le Vaudreuil, de même que Evry, Grand-Melun, Sénart-Villeneuve, Rougeau-Sénart.

Définition d’une ZRR: Il s’agit d’une zone présentant des difficultés accentuées de développement. La liste complète des zones a été fixée par arrêté.

Le montant de l’investissement en ZRR Demessine est limité à :

  • 50 000 € d’investissement pour une personne seule
  • 100 000 € pour un couple marié ou pacsé.

L’avantage maximum de l’investissement ZRR Demessine est donc de :

  • 12 500 € soit 2 083 € par an pendant 6 ans pour une personne seule
  • 25 000 € soit 4 166 € par an pendant 6 ans pour un couple.

Les logements répondant au dispositif Robien ou au dispositif Scellier, dans le secteur du logement neuf mais situés dans une ZRR, ont droit à une déduction spécifique de 26% sur les loyers perçus.

L’avantage supplémentaire d’un investissement ZRR Demessine  est qu’il vous offre l’opportunité de jouir et de profiter de votre logement jusqu’à 8 semaines par an. Bien entendu, le rendement du logement sera réduit car votre temps d’occupation occasionnera un manque de recette.

A qui s’adresse l’investissement ZRR Demessine?

Le bénéfice de la loi Demessine ZRR vous concerne si vous vous situez dans les tranches médianes d’imposition et que vous souhaitez profiter à la fois d’un dispositif efficace de défiscalisation et de périodes de loisir.

Bon à savoir

Vous bénéficiez d’un droit d’occupation du bien immobilier acquis qui ne doit pas dépasser huit semaines par an.

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